日本固定資產稅：完整指南
它是什麼
購置稅只需繳納一次。而這項稅款，只要你擁有該房產，每年都要繳交。
- 日本對位於日本的土地、建築物和商業用途的可折舊資產徵收的年度市政稅。
- 稅務義務由每年1月1日稅務登記冊上登記的業主承擔。市政當局計算稅額，發出通知，業主按通知金額繳納稅款。
業主國籍和居住地無關緊要。外國個人或公司在日本擁有房產，其稅務條件與日本業主完全相同。
標準稅率為1.4%。雖然全國並非統一標準——各市可以自行設定稅率——但幾乎所有城市都採用1.4%的稅率。
- 此外，在指定的城市規劃區內的房產還會徵收第二種稅，即城市規劃稅，稅率最高可達 0.3%。
買家容易忽略的一點是：1月1日的房屋主要承擔全年的費用。如果房產在年中易手，買賣雙方通常會在買賣合約中按日分攤費用，但這只是他們之間的私人約定。市政當局仍會向1月1日的房主收取費用。
計算方法
名目利率並不能說明什麼問題，因為實際適用的利率通常在你看到它之前就已經大幅降低了。
- 計算公式為：應稅基數 × 1.4%，加上應稅基數 × 最高 0.3% 的都市規劃稅。
- 應稅基數與評估價值並非同一概念。它是扣除住宅用地特別措施、新建房屋減免及其他任何優惠後的評估價值——而這正是整個體系中最容易被誤解的部分。
- 評估價值可在年度稅務通知書的估值欄中找到。大致來說，它約為公佈土地價格的70%。
評估價值每三年重新評估一次。最近一次重新評估是在2024財年，下一次將在2027財年。建築物價值通常會隨著使用年限的增加而下降，但土地價值可能會上漲——鑑於近期城市土地價格的增長，2027年的重新評估可能會推高許多城市房產的估值。
建築物會依照既定計畫折舊，但永遠不會折舊至零。折舊額度有下限，因此老舊建築物會持續產生少量年度費用，這種情況會一直持續下去。
住宅用地特別措施
這是整個體系中最有價值的救濟措施，也是日本許多空屋從未被拆除的原因。
- 住宅用地價值，前 200 平方米按評估價值的六分之一計算，超過 200 平方米的部分按評估價值的三分之一計算。
- 城市規劃稅也相應減少，但減少的幅度較小——前 200 平方米減免三分之一，超過 200 平方米的部分減免三分之二。
只要土地上存在房屋，它就自動生效，無需申請。
- 這項措施沒有失效日期。
- 對於公寓而言，稅率測試適用於您在該地塊中所佔的份額。大多數單元面積小於200平方米，因此通常六分之一的稅率適用於整個份額。
- 若地塊面積為 250 平方米，則前 200 平方米視為小型住宅用地，其餘 50 平方米視為一般住宅用地。
空置土地、僅規劃建房的土地以及正在建造房屋的土地均不符合條件。商店、辦公室、工廠、倉庫、飯店或商業停車場的用地也不符合資格。
——但最終人人都知道其中的貓膩：如果拆除房屋，六分之一的地稅減免政策就會消失，因此第二年的地稅可能會飆升六倍。這被廣泛認為是日本空屋問題的原因之一。
自2015年起，根據空置房產法規正式認定為特定空置房屋的房產也將失去住宅用地稅收減免。維護不善的空屋已不再是享受稅收減免的可靠途徑。
新建減少
- 新建住宅的固定資產稅減半，為期 3 年；公寓式住宅的固定資產稅減半，為期 5 年。
- 對於經過認證的長期優質住宅，認證期限為 5 年；對於公寓，認證期限為 7 年。
- 此減免適用於建築面積不超過120平方公尺的住宅部分。超過該面積的部分將全額徵稅。
- 2026 年的稅收改革將該措施延長了五年，因此在 2031 年 3 月 31 日之前建造的房屋符合條件。
- 自 2026 年 4 月起，建築面積要求改為 40-240 平方公尺。下限從 50 平方米降低，使較小的房屋也納入了範圍，但上限也從 280 平方米降低——因此一些以前符合條件的較大房屋現在不再符合條件了。
- 住宅部分必須至少佔建築物的一半。
- 普通新建房屋可自動享受折扣，但長期優質住宅折扣需另外申請。申請截止日期為房屋完工後隔年1月31日，並需附上認證副本。
——做好應對政策調整的準備。第四年（公寓為第六年），稅額將恢復正常。這並非增稅，而是優惠政策的結束。從那一年起，建築部分的稅費將翻倍。
一個實例
- 評估價值 2,000 萬日圓的土地，符合小型住宅用地條件：2,000 萬日圓 × 1/6 = 333 萬日圓應稅基數，× 1.4% = 約 4.7 萬日圓。同一塊土地的都市規劃稅：2,000 萬日圓 × 1/3 = 667 萬日圓，× 0.3% = 約 2 萬日圓。
- 建築物評估價值為 1000 萬日元，沒有新建減免：1000 萬日元 × 1.4% = 14 萬日元，加上 1000 萬日元 × 0.3% = 3 萬日元的城市規劃稅。
- 此範例中的年度總帳單：約 237,000 日圓。
- 一個更典型的新建公寓——土地份額評估為 1000 萬日元，建築為 1500 萬日元——在享受兩項減免的情況下，每年大約需要支付 13 萬日元，或每月約 1.1 萬日元。
注意其結構：一旦扣除六分之一的地價，土地本身的價值就微乎其微，而建築本身則承擔了大部分費用。這與大多數買家的預期截然相反。
免稅門檻
- 若業主在單一市町村內的土地應稅總資產低於30萬日元或建築物應稅總資產低於20萬日元，則無需繳納固定資產稅。普通住宅物業的土地應稅總資產低於此金額的情況較為罕見。
- 從2027財年起，建築物門檻從20萬日圓提高到30萬日圓，折舊資產門檻從150萬日圓提高到180萬日圓。土地門檻保持在30萬日元，因為土地價格仍低於1991年的水平。
- 這些門檻是按市政當局進行測試的，測試對像是您在那裡擁有的所有財產的總和，而不是逐個房產進行測試。
翻新費用減免
符合資格的幾種工程項目可享有下一年度建築稅的減免。
- 抗震改造、節能改造和無障礙設施改造都符合資格。
- 通常情況下，減免額為隔年建築稅的三分之一。
這些福利並非自動發放。申請人必須向市政當局提出申請，通常需要在工程竣工後3個月內提出，最晚不得晚於工程竣工後隔年的1月31日。錯過截止日期，您將失去全年的福利。
- 在許多市政當局，地震工程尤其嚴格限制在 3 個月的期限內，因此一旦承包商的文件準備就緒，就應該立即開始辦理相關手續。
- 2026年4月後完工的工程，翻新後的建築面積要求為40-240平方公尺；先前為50-280平方公尺。建築物必須至少有10年的歷史。
支付
- 通知發出時間為四月至六月，具體時間取決於所在市政當局。
- 付款方式為分四期支付，或如果您願意，也可以一次性付清。在東京23區，四期付款的截止日期分別為6月、9月、12月和2月。
- 大多數城市都接受銀行轉帳、直接扣款、信用卡和智慧型手機支付服務。
對於新建房屋，第一筆帳單會在您擁有該房屋後的第一個 1 月 1 日之後的財政年度到來——因此，從入住到支付任何費用之間最多會有一年的空檔期。
如果付款有困難，請儘早聯繫市政當局；通常可以安排分期付款。拖欠付款會產生滯納金，最終可能導致財產被沒收，儘管這個過程是漸進的，而不是立即發生。
如果您認為估值有誤
您可以向當地固定資產估價覆核委員會提出複審申請。這項申請通常只在重估年度適用，截止日期為收到稅務通知書之日起3個月。
- 由於 2027 財年是重新評估年，任何認為自己的估值不合理的人都應該做好準備，一旦收到該年度的通知，就迅速採取行動。
無論如何，每年都要核對通知與實際情況是否相符。記錄的建築面積、建築用途或土地是否被標記為住宅用地等方面確實存在錯誤，而且這些錯誤往往會悄無聲息地存在，直到有人指出為止。
值得注意的要點
投資者和房東
- 出租公寓大樓符合住宅的定義，因此可同時享有住宅用地稅收減免和新建房屋稅收減免。這與購置稅有顯著區別，購置稅中，投資人無法享有二手房稅收減免。
- 混合用途建築只要至少四分之一的建築面積為住宅，即可享有土地減免，符合條件的土地面積以住宅比例計算。
商業和酒店資產
商店、辦公室、工廠、倉庫、旅館和旅館的用地屬於非住宅用地。不享有六分之一的稅收減免，新建建築物也不享有稅收減免。
- 實際結果是，商業資產的年度持有成本是同等評估價值的住宅資產的數倍。
停車場和空地
- 按月收費和投幣收費的停車場、材料堆場和空地（包括預留用於未來建設的土地）均為非住宅用地。
- 與住宅物業相連並用作住宅物業一部分的私人停車場可以享受稅收減免。
企業主
- 可折舊的商業資產－設備、固定裝置、機器－與土地和建築物一起屬於第三類稅務資產，需要在每年1月31日之前進行年度自我評估申報。擁有裝修或設備的房地產投資者可能在不知不覺中就屬於這一類資產。
重建
- 截至1月1日，正在建造或僅計劃建造房屋的土地通常不符合住宅用地的定義。但如果現有房屋正在拆除重建，則可例外，但前提是必須提交申報表才能繼續享受該優惠。
- 無論何時，只要你建造、擴建、拆除、改變建築物用途或改變土地用途，都應該提交住宅用地申報表。
快速參考
業主自住房屋，位於獨立地塊上
- 土地：評估價值 × 1/6（前 200 平方公尺）× 1.4%，加上 × 1/3 × 最高 0.3%
- 建築物：評估價值×1.4%，新建建築物前3年減半
公寓單元
- 土地份額：通常為評估價值 × 1/6 × 1.4%
- 建築物：評估價值×1.4%，新建建築物前5年減半
出租公寓大樓
- 土地：評估價值 × 1/6（200 平方公尺以下），× 1/3（200 平方公尺以上），× 1.4%
- 建築物：評估價值×1.4%，新建建築物在前3至5年內減半
飯店、辦公大樓、商店或其他商業建築
- 土地：評估價值 × 1.4% — 無減免
- 建築物：評估價值 × 1.4% — 無減免
空地或停車場
- 土地：評估價值 × 1.4% — 無減免
房屋拆除後的地塊
土地：評估價值自隔年起增加 1.4%——減免失效，帳單最高可達六倍