日本固定资产税：完整指南

它是什么

购置税只需缴纳一次。而这项税款，只要你拥有该房产，每年都要缴纳。

- 日本对位于日本的土地、建筑物和商业用途的可折旧资产征收的年度市政税。

- 纳税义务由每年1月1日税务登记册上登记的业主承担。市政当局计算税额，发出通知，业主按通知金额缴纳税款。

业主国籍和居住地无关紧要。外国个人或公司在日本拥有房产，其纳税条件与日本业主完全相同。

标准税率为1.4%。虽然全国范围内并非统一标准——各市可以自行设定税率——但几乎所有市都采用1.4%的税率。

- 此外，在指定的城市规划区内的房产还会征收第二种税，即城市规划税，税率最高可达 0.3%。

买家容易忽略的一点是：1月1日的房主要承担全年的费用。如果房产在年中易手，买卖双方通常会在买卖合同中按日分摊费用，但这只是他们之间的私人约定。市政当局仍然会向1月1日的房主收取费用。

计算方法

名义利率并不能说明什么问题，因为实际适用的利率通常在你看到它之前就已经大幅降低了。

- 计算公式为：应税基数 × 1.4%，加上应税基数 × 最高 0.3% 的城市规划税。

- 应税基数与评估价值并非同一概念。它是扣除住宅用地特别措施、新建房屋减免及其他任何优惠后的评估价值——而这正是整个体系中最容易被误解的部分。

- 评估价值可在年度税务通知书的估值栏中找到。大致来说，它约为公布土地价格的70%。

评估价值每三年重新评估一次。最近一次重新评估是在2024财年，下一次将在2027财年。建筑物价值通常会随着使用年限的增加而下降，但土地价值可能会上涨——鉴于近期城市土地价格的增长，2027年的重新评估可能会推高许多城市房产的估值。

建筑物会按照既定计划折旧，但永远不会折旧至零。折旧额度存在下限，因此老旧建筑物会持续产生少量年度费用，这种情况会一直持续下去。

住宅用地特别措施

这是整个体系中最有价值的救济措施，也是日本许多空置房屋从未被拆除的原因。

- 住宅用地价值，前 200 平方米按评估价值的六分之一计算，超过 200 平方米的部分按评估价值的三分之一计算。

- 城市规划税也相应减少，但减少的幅度较小——前 200 平方米减免三分之一，超过 200 平方米的部分减免三分之二。

只要土地上存在房屋，它就自动生效，无需申请。

- 这项措施没有失效日期。

- 对于公寓而言，税率测试适用于您在该地块中所占的份额。大多数单元面积小于200平方米，因此通常六分之一的税率适用于整个份额。

- 如果地块面积为 250 平方米，则前 200 平方米视为小型住宅用地，其余 50 平方米视为一般住宅用地。

空置土地、仅规划建房的土地以及正在建设房屋的土地均不符合条件。商店、办公室、工厂、仓库、酒店或商业停车场的用地也不符合条件。

——但最终人人都知道其中的猫腻：如果拆除房屋，六分之一的地税减免政策就会消失，因此第二年的地税可能会飙升六倍。这被广泛认为是日本空置房屋问题的原因之一。

自2015年起，根据空置房产法规正式认定为特定空置房屋的房产也将失去住宅用地税收减免。维护不善的空置房屋已不再是享受税收减免的可靠途径。

新建减少

- 新建住宅的固定资产税减半，为期 3 年；公寓式住宅的固定资产税减半，为期 5 年。

- 对于经过认证的长期优质住宅，认证期限为 5 年；对于公寓，认证期限为 7 年。

- 该减免适用于建筑面积不超过120平方米的住宅部分。超过该面积的部分将全额征税。

- 2026 年的税收改革将该措施延长了五年，因此在 2031 年 3 月 31 日之前建造的房屋符合条件。

- 自 2026 年 4 月起，建筑面积要求改为 40-240 平方米。下限从 50 平方米降低，使较小的房屋也纳入了范围，但上限也从 280 平方米降低——因此一些以前符合条件的较大房屋现在不再符合条件了。

- 住宅部分必须至少占建筑物的一半。

- 普通新建房屋可自动享受折扣，但长期优质住宅折扣需要单独申请。申请截止日期为房屋竣工后次年1月31日，并需附上认证副本。

——做好应对政策调整的准备。第四年（公寓为第六年），税额将恢复正常。这并非增税，而是优惠政策的结束。从那一年起，建筑部分的税费将翻倍。

一个实例

- 评估价值为 2000 万日元的土地，符合小型住宅用地条件：2000 万日元 × 1/6 = 333 万日元应税基数，× 1.4% = 约 4.7 万日元。同一土地的城市规划税：2000 万日元 × 1/3 = 667 万日元，× 0.3% = 约 2 万日元。

- 建筑物评估价值为 1000 万日元，没有新建减免：1000 万日元 × 1.4% = 14 万日元，加上 1000 万日元 × 0.3% = 3 万日元的城市规划税。

- 该示例中的年度总账单：约 237,000 日元。

- 一个更典型的新建公寓——土地份额评估为 1000 万日元，建筑为 1500 万日元——在享受两项减免的情况下，每年大约需要支付 13 万日元，或每月大约 1.1 万日元。

注意其结构：一旦扣除六分之一的地价，土地本身的价值就微乎其微，而建筑本身则承担了大部分费用。这与大多数买家的预期截然相反。

豁免门槛

- 若业主在单一市町村内的土地应税总资产低于30万日元或建筑物应税总资产低于20万日元，则无需缴纳固定资产税。普通住宅物业的土地应税总资产低于此数额的情况较为罕见。

- 从2027财年起，建筑物门槛从20万日元提高到30万日元，折旧资产门槛从150万日元提高到180万日元。土地门槛保持在30万日元，因为土地价格仍低于1991年的水平。

- 这些门槛是按市政当局进行测试的，测试对象是您在该市政当局拥有的所有财产的总和，而不是逐个房产进行测试。

翻新费用减免

符合条件的几种工程项目可享受下一年度建筑税的减免。

- 抗震改造、节能改造和无障碍设施改造都符合条件。

- 通常情况下，减免额为次年建筑税的三分之一。

这些福利并非自动发放。申请人必须向市政当局提出申请，通常需要在工程竣工后3个月内提出，最迟不得晚于工程竣工后次年的1月31日。错过截止日期，您将失去全年的福利。

- 在许多市政当局，地震工程尤其严格限制在 3 个月的期限内，因此一旦承包商的文件准备就绪，就应该立即开始办理相关手续。

- 对于2026年4月之后完工的工程，翻新后的建筑面积要求为40-240平方米；此前为50-280平方米。建筑物必须至少有10年的历史。

支付

- 通知发出时间为四月至六月，具体时间取决于所在市政当局。

- 付款方式为分四期支付，或如果您愿意，也可以一次性付清。在东京23区，四期付款的截止日期分别为6月、9月、12月和2月。

- 大多数城市都接受银行转账、直接扣款、信用卡和智能手机支付服务。

对于新建房屋，第一笔账单会在您拥有该房屋后的第一个 1 月 1 日之后的财政年度到来——因此，从入住到支付任何费用之间最多会有一年的空档期。

如果付款有困难，请尽早联系市政当局；通常可以安排分期付款。拖欠付款会产生滞纳金，最终可能导致财产被没收，尽管这个过程是渐进的，而非立即发生。

如果您认为估值有误

您可以向当地固定资产估值复核委员会提出复核申请。这项申请通常只在重估年度适用，截止日期为收到税务通知书之日起3个月。

- 由于 2027 财年是重新评估年，任何认为自己的估值不合理的人都应该做好准备，一旦收到该年度的通知，就迅速采取行动。

无论如何，每年都要核对通知与实际情况是否相符。记录的建筑面积、建筑用途或土地是否被标记为住宅用地等方面确实存在错误，而且这些错误往往会悄无声息地存在，直到有人指出为止。

值得注意的要点

投资者和房东

- 出租公寓楼符合住宅的定义，因此可同时享受住宅用地税收减免和新建房屋税收减免。这与购置税有显著区别，购置税中，投资者无法享受二手房税收减免。

- 混合用途建筑只要至少四分之一的建筑面积为住宅，即可享受土地减免，符合条件的土地面积按住宅比例计算。

商业和酒店资产

商店、办公室、工厂、仓库、酒店和旅馆的用地属于非住宅用地。不享受六分之一的税收减免，新建建筑物也不享受税收减免。

- 实际结果是，商业资产的年度持有成本是同等评估价值的住宅资产的数倍。

停车场和空地

- 按月收费和投币收费的停车场、材料堆场和空地（包括预留用于未来建设的土地）均为非住宅用地。

- 与住宅物业相连并用作住宅物业一部分的私人停车场可以享受税收减免。

企业主

- 可折旧的商业资产——设备、固定装置、机器——与土地和建筑物一起属于第三类征税资产，需要在每年1月31日之前进行年度自我评估申报。拥有装修或设备的房地产投资者可能在不知不觉中就属于这一类资产。

重建

- 截至1月1日，正在建设或仅计划建设房屋的土地通常不符合住宅用地的定义。但如果现有房屋正在拆除重建，则可例外，但前提是必须提交申报表才能继续享受该项优惠。

- 无论何时，只要你建造、扩建、拆除、改变建筑物用途或改变土地用途，都应该提交住宅用地申报表。

快速参考

业主自住房屋，位于独立地块上

- 土地：评估价值 × 1/6（前 200 平方米）× 1.4%，加上 × 1/3 × 最高 0.3%

- 建筑物：评估价值×1.4%，新建建筑物前3年减半

公寓单元

- 土地份额：通常为评估价值 × 1/6 × 1.4%

- 建筑物：评估价值×1.4%，新建建筑物前5年减半

出租公寓楼

- 土地：评估价值 × 1/6（200 平方米以下），× 1/3（200 平方米以上），× 1.4%

- 建筑物：评估价值×1.4%，新建建筑物在前3至5年内减半

酒店、办公楼、商店或其他商业建筑

- 土地：评估价值 × 1.4% — 无减免

- 建筑物：评估价值 × 1.4% — 无减免

空地或停车场

- 土地：评估价值 × 1.4% — 无减免

房屋被拆除后的地块

土地：评估价值自次年起增加 1.4%——减免失效，账单金额最高可达六倍