日本房地产购置税：完整指南
它是什么
日本的每一笔房产交易都包含一项税费，而大多数买家在入住后很久才会意识到这项税费的存在。
- 向在日本获得土地或建筑物的任何人（无论是个人还是公司，居民还是非居民）征收的一次性都道府县税。
- 因购买、新建、扩建或翻新、赠与或交换而触发。继承所得不受此限制。
无论财产取得是有偿的还是无偿的，也无论转让是否登记，该规定均适用。配偶之间的赠与以及根据继承时财产分割赠与税制度进行的转让仍然受其约束。
- 它与登记和许可证税、印花税以及年度固定资产税是分开的，并且是额外征收的。
- 账单不会在房屋交割时寄到，而是几个月后才出现，这让很多买家措手不及。
税基是评估价值，而不是你实际缴纳的税款。
这一点解释了为什么税额几乎总是比根据购买价格简单计算得出的金额要小得多。
- 基数是市政税务账簿上记录的固定资产评估价值，并非购买价格或建造成本。
一般来说，土地评估价值约为市场价值的70%，建筑物评估价值约为建造成本的50%至60%。因此，您实际支付的实际价格远低于表面百分比。
一个值得注意的特殊之处：对于新建或扩建的建筑物，购置税采用建造时的价值，不进行折旧调整；而固定资产税则会在第一年进行折旧调整。因此，同一建筑物的购置税基数通常高于固定资产税基数。
利率
你支付的价格取决于你购买的商品及其用途。
土地——3%
- 住宅建筑 — 3%
非住宅建筑（办公楼、商铺、酒店、仓库）——4%
- 3% 的税率是一项特殊措施，旨在降低目前有效期至 2027 年 3 月 31 日的 4% 法定税率。该措施已多次延期，但并非永久性的。
别墅和度假屋被视为非住宅，税率为 4%。一年只使用几次的房产可能根本不符合“住宅”的定义。
土地估价减半
- 对于住宅用地和按住宅用地价值计算的土地，应税基数减半：价值 × 1/2 × 3%。此规定适用于截至 2027 年 3 月 31 日的收购。
这项规定比大多数人想象的要宽松得多。即使土地上没有房屋，也适用——空地、停车场和商业建筑用地都符合条件，只要该土地的评估价值符合住宅用地标准即可。
- 符合条件的土地的有效税率：评估价值的 1.5%。
豁免门槛——2026年4月提高
小额收购低于一定限额，因此无需缴税。
- 自 2026 年 4 月 1 日起：土地 160,000 日元；通过建设获得的建筑物每套 660,000 日元；通过任何其他方式获得的建筑物每套 340,000 日元。
- 2026 年 3 月 31 日或之前：金额分别为 100,000 日元、230,000 日元和 120,000 日元。
这是自 1973 年以来首次对收购税门槛进行修订，原因是数十年来价格上涨不断累积。
重要的是，门槛是在扣除各项费用之后才进行测试的——这也是为什么很多普通房屋购买最终金额为零的原因之一。
为新建房屋提供救济
- 从每套住宅的应税基数中扣除 12,000,000 日元。
- 获得认证的长期优质住房可获得1300万日元的补贴。该措施有效期至2031年3月31日。
- 建筑面积必须在 40 至 240 平方米之间。对于 2026 年 4 月 1 日或之后的收购，下限从 50 平方米降至 40 平方米，从而使之前未能享受优惠的紧凑型城市公寓也能获得优惠。
- 一个例外：在东京特别区内，在指定的优先城市更新区内，50 平方米的楼层将保留至 2031 年 3 月 31 日。
- 指定灾害风险区内的新建房屋不予救济——除非该房屋取代了业主、其配偶或两代以内亲属已居住五年或五年以上的房屋。
- 建筑面积包括附属建筑，例如储藏室和车库。对于公寓而言，建筑面积包含您应占的公共区域份额；出租公寓楼则按独立单元进行评估。
计算公式：（评估价值 - 1200万日元）× 3%
二手房救济
关键限制：这项优惠仅适用于购买自住房屋的个人。用于出租投资的二手房则完全不适用。这是最容易引起误解的地方，而且根据买家的意图，同一处房产的最终优惠金额可能相差六位数。
- 扣除额取决于建筑物的最初建造时间。1997年4月1日或之后建造的建筑物：1200万日元。1989年4月1日至1997年3月31日期间建造的建筑物：1000万日元。建造日期越早，扣除额越低，大致按450万日元、420万日元、350万日元、230万日元、150万日元和100万日元的区间递减——由于区间划分由地方政府决定，请向所在都道府县核实具体的扣除额标准。
- 建筑面积 40-240 平方米，适用于 2026 年 4 月 1 日或之后收购的物业（之前为 50-240 平方米）。
- 该建筑物必须是在 1982 年 1 月 1 日或之后建造的，或者经认证符合现行抗震标准。
住宅用地减免
这项税款是从税额中扣除的，而不是从税基中扣除的——这使得它具有非凡的效力。
- 您将获得以下两者中较高的金额：（a）45,000日元；或（b）每平方米土地价值×建筑面积×2（上限为200平方米）×3%。如果适用半价估价，则使用的每平方米价格为已减半后的价格。
- 符合条件的情况包括：在获得土地后的 3 年内在该土地上建造房屋；在前一年在该土地上建造房屋；或获得土地以及未使用不到一年的房屋。
- 对于二手房，土地和建筑物必须在一年内取得，无论顺时针还是逆时针。
- 实际上，这往往会完全抵消土地税。
示例
- 一栋建筑面积 100 平方米、估价 1000 万日元的建筑物，加上一块 200 平方米、估价 1500 万日元的土地，两边的估价均为 0 日元。
- 建筑：1000万日元减去1200万日元的扣除额为零。
- 土地：1500万日元 × 1/2 × 3% = 22.5万日元，通过每平方米3.75万日元 × 200平方米 × 3% = 22.5万日元的扣除额完全抵消。
对于普通家庭来说，答案通常是零。
先购买土地再延期付款
- 如果您购置土地并打算在其上建造符合条件的房屋，则减免等值部分的收取可以推迟到房屋完工后进行——对于 2031 年 3 月 31 日之前购置的土地，最多可推迟 3 年；对于 100 套或以上单元的公寓楼，最多可推迟 4 年。
- 评估前必须先向县税务局提出申请。错过申请，就得先缴税，之后再去申请退款。
值得了解的特殊案例
购买-翻新-转售救济
- 符合以下条件者可享受优惠：持牌房地产经营者收购一栋至少有10年房龄的二手房，完成符合条件的翻新，并在2年内将其出售给自住个人。此优惠适用于2015年4月1日至2027年3月31日期间进行的收购。
- 减免额等于房屋新建时可享受的扣除额乘以税率。
- 装修费用总额必须至少达到转售价格的 20%，或者低于 300 万日元。
- 与房屋在同一天购买的土地也可以符合条件（适用于 2018 年 4 月 1 日起的收购），但前提是房屋必须持有政府支持的质量保证转售认证或现有房屋缺陷责任保险。
商业和酒店资产
- 该建筑物不符合住宅的定义，因此税率为 4%，且没有扣除项。
- 如果该土地被评估为住宅用地，则其价值仍为 3%，仍可获得一半的估值。
- 实际预算数字：约占建筑物评估价值的 4% 加上土地评估价值的 1.5%。
收购公司而非资产。
- 收购拥有该房产的特殊目的公司或控股公司的股份不会触发收购税，因为没有房地产发生所有权变更。
- 对于大额交易而言，这是一笔可观的节省——但同时也意味着您还要承担该实体的全部历史记录和任何潜在负债。
海外买家
- 居住在日本境外的购买者必须指定税务代理人接收和缴纳评估费。
由于通知是在结算后很久才送达，因此很容易被忽略，而且事后纠正也很麻烦。
申请、时间安排以及如何实际申请救济
- 在东京，申报截止日期为收购后30天内；在其他大多数都道府县，截止日期为60天。大阪府和爱知府的截止日期均为60天。
自2023年4月1日起，凡已在法制局登记的转让，无需提交收购申报。但豁免申请仍需另行办理，并需另行提交。
- 减免通常不会自动生效。如果没有提出申请，评估结果将得出全额未减免金额——很多人就这样支付了这笔款项，却从未意识到自己根本不需要支付任何费用。
通常情况下，通知会在收购后几个月到半年内送达。如果减免或豁免门槛使金额降至零，则根本不会发出通知——所以，没有通知通常意味着好消息，而不是信件丢失。
- 对于新建房屋，通知通常会在收购后的第二年六月或七月左右发出。
如果您已经付款，之后发现自己符合资格，那么在逾期申请被接受的情况下，多付的款项通常可以退还，但这取决于地方政府的酌情决定和法定退款期限。值得一问。
快速参考
新房，自住或出租
- 建筑物：（评估价值 - 1200万日元）× 3%
- 土地：价值 × 1/2 × 3%，减去 45,000 日元或每平方米价格公式中的较大值
二手房，个人购买自住
- 建筑物：（评估价值 - 基于日期的扣除额）× 3%
- 土地：价值 × 1/2 × 3%，减去 45,000 日元或每平方米价格公式中的较大值
二手房，购入用作出租投资
- 建筑物：评估价值 × 3% — 无扣除
土地：价值 × 1/2 × 3% — 无扣除
酒店、办公楼、商店或其他商业建筑
- 建筑物：评估价值 × 4% — 无扣除
土地：价值 × 1/2 × 3% — 无扣除
遗产
- 两者均为零
房地产控股公司的股份转让
- 两者均为零
*本文中的税率、扣除额和截止日期反映的是截至2026年8月的情况。其中一些关键措施将于2027年3月31日到期，且各都道府县的门槛有所不同，因此在参考本文任何数据之前，请务必向相关房产所在地的都道府县税务局确认最新规定。*