日本房地產購置稅：完整指南
它是什麼
日本的每一筆房產交易都包含一項稅費，而大多數買家在入住後很久才會意識到這項稅費的存在。
- 向在日本獲得土地或建築物的任何人（個人或公司，居民或非居民）徵收的一次性都道府縣稅。
- 因購買、新建、擴建或翻修、贈與或交換而觸發。繼承所得不受此限制。
無論財產取得是有償的還是無償的，也無論轉讓是否登記，該規定均適用。配偶之間的贈與以及根據繼承時財產分割贈與稅制度進行的轉讓仍然受其約束。
- 它與登記和許可證稅、印花稅以及年度固定資產稅是分開的，並且是額外徵收的。
- 帳單不會在房屋交割時寄到，而是幾個月後才出現，這讓許多買家措手不及。
稅基是評估價值，而不是你實際繳的稅。
這一點解釋了為什麼稅額幾乎總是比根據購買價格簡單計算出的金額要小得多。
- 基數是市政稅務帳簿上記錄的固定資產評估價值，並非購買價格或建造成本。
一般來說，土地評估價值約為市場價值的70%，建築物評估價值約為建造成本的50%至60%。因此，您實際支付的實際價格遠低於表面百分比。
一個值得注意的特殊之處：對於新建或擴建的建築物，購置稅採用建造時的價值，不進行折舊調整；而固定資產稅則會在第一年進行折舊調整。因此，同一建築物的購置稅基數通常高於固定資產稅基數。
利率
你支付的價格取決於你購買的商品及其用途。
土地——3%
- 住宅建築 — 3%
非住宅建築（辦公大樓、商店、飯店、倉庫）－4%
- 3% 的稅率是一項特殊措施，旨在降低目前有效期至 2027 年 3 月 31 日的 4% 法定稅率。該措施已多次延期，但並非永久性的。
別墅和度假屋被視為非住宅，稅率為 4%。一年只使用幾次的房產可能根本不符合「住宅」的定義。
土地估價減半
- 對於住宅用地和以住宅用地價值計算的土地，應稅基數減半：價值 × 1/2 × 3%。此規定適用於截至 2027 年 3 月 31 日的收購。
這項規定比大多數人想像的要寬鬆得多。即使土地上沒有房屋，也適用——空地、停車場和商業建築用地都符合條件，只要該土地的評估價值符合住宅用地標準即可。
- 符合條件的土地的有效稅率：評估價值的 1.5%。
免稅門檻－2026年4月提高
小額收購低於一定限額，因此無需繳稅。
- 自 2026 年 4 月 1 日起：土地 160,000 日元；透過建造獲得的建築物每套 660,000 日元；透過任何其他方式獲得的建築物每套 340,000 日元。
- 2026 年 3 月 31 日或之前：金額分別為 100,000 日圓、230,000 日圓和 120,000 日圓。
這是自 1973 年以來首次對收購稅門檻進行修訂，原因是數十年來價格上漲不斷累積。
重要的是，門檻是在扣除各項費用之後才進行測試的——這也是為什麼許多普通房屋購買最終金額為零的原因之一。
為新建房屋提供救濟
- 從每套住宅的應稅基數中扣除 12,000,000 日元。
- 獲得認證的長期優質住房可獲得1300萬日圓的補貼。該措施有效期至2031年3月31日。
- 建築面積必須在 40 至 240 平方米之間。對於 2026 年 4 月 1 日或之後的收購，下限從 50 平方米降至 40 平方米，從而使之前未能享受優惠的緊湊型城市公寓也能獲得優惠。
- 一個例外：在東京特別區內，在指定的優先都市更新區內，50 平方公尺的樓層將保留至 2031 年 3 月 31 日。
- 指定災害風險區內的新建房屋不予救濟－除非該房屋取代了業主、其配偶或兩代以內親屬已居住五年或五年以上的房屋。
- 建築面積包括附屬建築，例如儲藏室和車庫。對於公寓而言，建築面積包含您應佔的公共區域份額；出租公寓大樓則按獨立單元進行評估。
計算公式：（評估價值 - 1200萬日圓）× 3%
二手房救濟
關鍵限制：此優惠僅適用於購買自住房屋的個人。用於出租投資的二手房則完全不適用。這是最容易引起誤解的地方，而且根據買家的意圖，同一處房產的最終優惠金額可能相差六位數。
- 扣除額取決於建築物最初建造的時間。 1997年4月1日或之後建造的建築物：1,200萬日圓。 1989年4月1日至1997年3月31日期間建造的建築物：1000萬日圓。建造日期越早，扣除額越低，大致按450萬日元、420萬日元、350萬日元、230萬日元、150萬日元和100萬日元的區間遞減——由於區間劃分由地方政府決定，請向所在都道府縣核實具體的扣除額標準。
- 建築面積 40-240 平方米，適用於 2026 年 4 月 1 日或之後收購的物業（之前為 50-240 平方米）。
- 該建築物必須是在 1982 年 1 月 1 日或之後建造的，或經認證符合現行抗震標準。
住宅用地減免
這項稅款是從稅額中扣除的，而不是從稅基中扣除的——這使得它具有非凡的效力。
- 您將獲得以下兩者中較高的金額：（a）45,000日元；或（b）每平方米土地價值×建築面積×2（上限為200平方米）×3%。若適用半價估價，則使用的每平方公尺價格為已減半後的價格。
- 符合條件的情況包括：在獲得土地後的 3 年內在該土地上建造房屋；在前一年在該土地上建造房屋；或獲得土地以及未使用不到一年的房屋。
- 對於二手房，土地和建築物必須在一年內取得，無論順時針或逆時針。
- 實際上，這往往會完全抵消土地稅。
範例
- 一棟建築面積 100 平方公尺、估價 1,000 萬日圓的建築物，加上一塊 200 平方公尺、估價 1,500 萬日圓的土地，兩邊的估價均為 0 日圓。
- 建築：1000萬日圓減去1200萬日圓的扣除額為零。
- 土地：1,500萬日圓 × 1/2 × 3% = 22.5萬日圓，透過每平方公尺3.75萬日圓 × 200平方公尺 × 3% = 22.5萬日圓的扣除額完全抵銷。
對於普通家庭來說，答案通常是零。
先購買土地再延期付款
- 如果您購買土地並打算在其上建造符合條件的房屋，則減免等值部分的收取可以推遲到房屋完工後進行——對於 2031 年 3 月 31 日之前購置的土地，最多可推遲 3 年；對於 100 套或以上單元的公寓樓，最多可推遲 4 年。
- 評估前必須先向縣稅務局提出申請。錯過申請，就得先繳稅，之後再申請退款。
值得了解的特殊案例
購買-翻新-轉售救濟
- 符合以下條件者可享優惠：持牌房地產經營者收購一棟至少有10年房齡的二手房，完成符合條件的翻新，並在2年內將其出售給自住個人。此優惠適用於2015年4月1日至2027年3月31日期間進行的收購。
- 減免額等於房屋新建時可享有的扣除額乘以稅率。
- 裝修費用總額必須至少達到轉售價格的 20%，或低於 300 萬日圓。
- 與房屋在同一天購買的土地也可以符合資格（適用於 2018 年 4 月 1 日起的收購），但前提是房屋必須持有政府支持的品質保證轉售認證或現有房屋缺陷責任保險。
商業和酒店資產
- 該建築物不符合住宅的定義，因此稅率為 4%，且沒有扣除項。
- 如果該土地被評估為住宅用地，則其價值仍為 3%，仍可獲得一半的估值。
- 實際預算數字：約佔建築物評估價值的 4% 加上土地評估價值的 1.5%。
收購公司而非資產。
- 收購擁有該房產的特殊目的公司或控股公司的股份不會觸發收購稅，因為沒有房地產發生所有權變更。
- 對於大額交易而言，這是一筆可觀的節省——但同時也意味著您還要承擔該實體的全部歷史記錄和任何潛在負債。
海外買家
- 居住在日本境外的購買者必須指定稅務代理人接收和繳納評估費。
- 因為通知是在結算後很久才送達的，所以很容易被忽略，而且事後糾正也很麻煩。
申請、時間表以及如何實際申請救濟
- 在東京，申報截止日期為收購後30天內；在其他大多數都道府縣，截止日期為60天。大阪府和愛知府的截止日期均為60天。
自2023年4月1日起，凡已在法制局登記的轉讓，無須提交收購申報。但豁免申請仍需另行辦理，並需另行提交。
- 減免通常不會自動生效。如果沒有提出申請，評估結果將得出全額未減免金額——許多人就這樣支付了這筆款項，卻從未意識到自己根本不需要支付任何費用。
通常情況下，通知會在收購後幾個月到半年內送達。如果減免或豁免門檻使金額降至零，則根本不會發出通知——所以，沒有通知通常意味著好消息，而不是信件遺失。
- 對於新建房屋，通知通常會在收購後的第二年六月或七月左右發出。
如果您已經付款，之後發現自己符合資格，那麼在逾期申請被接受的情況下，多付的款項通常可以退還，但這取決於地方政府的酌情決定和法定退款期限。值得一問。
快速參考
新房，自住或出租
- 建築物：（評估價值 - 1200萬日圓）× 3%
- 土地：價值 × 1/2 × 3%，減去 45,000 日圓或每平方公尺價格公式中的較大值
二手房，個人購買自住
- 建築物：（評估價值 - 以日期為基礎的扣除額）× 3%
- 土地：價值 × 1/2 × 3%，減去 45,000 日圓或每平方公尺價格公式中的較大值
二手房，購入用作出租投資
- 建築物：評估價值 × 3% — 無扣除
土地：價值 × 1/2 × 3% — 無扣除
飯店、辦公大樓、商店或其他商業建築
- 建築物：評估價值 × 4% — 無扣除
土地：價值 × 1/2 × 3% — 無扣除
遺產
- 兩者皆為零
房地產控股公司的股份轉讓
- 兩者皆為零
*本文中的稅率、扣除額和截止日期反映的是截至2026年8月的情況。其中一些關鍵措施將於2027年3月31日到期，且各都道府縣的門檻有所不同，因此在參考本文任何數據之前，請務必向相關房產所在地的都道府縣稅務局確認最新規定。 *